Оглавление

• Суть изменений
• Основания для отказа
• Отсутствие права на аренду без торгов
• Раздел участка, предоставленного СНТ или ОНТ
• Несоответствие целевого назначения
• Наличие ограничений на использование
• Наличие объектов, принадлежащих третьим лицам
• Изъятие участка из оборота
• Резервирование для муниципальных нужд
• Комплексное развитие территории
• Аукционы и заявления
• Несоответствие требованиям к арендатору
• Ограничения по виду разрешенного использования
• Несоблюдение процедуры
• Неполная или недостоверная информация
• Несоблюдение сроков
• Дополнительные основания
• Что делать, если вам отказали в предоставлении участка?
• Борьба с незаконными схемами
• Что нужно знать потенциальному арендатору?
• Важные аспекты
• Возможные сложности

Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года

В июле 2022 года был утвержден Федеральный закон № 316-ФЗ, который внес революционные изменения в механизм получения сельскохозяйственных земель в аренду. Этот закон открывает новые возможности для фермеров, КФХ и граждан, желающих заниматься сельским хозяйством.

Суть изменений

В последние годы наблюдался отток инвестиций из сельского хозяйства, что приводило к заброшенности земель, неэффективному использованию ресурсов и, как следствие, к снижению объемов производства. Новая нормативная база призвана изменить эту тенденцию, создавая благоприятные условия для развития фермерских хозяйств.

Ключевым моментом закона является предоставление права аренды с/х земель без торгов, что значительно упрощает процесс получения земли в пользование. Раньше фермерам приходилось участвовать в конкурентной борьбе, где побеждал тот, кто предлагал наибольшую арендную плату. Новая система дает возможность фермерам сосредоточиться на развитии своего хозяйства, а не на борьбе за каждый гектар земли.

Одной из ключевых задач закона является развитие локальной сельской экономики. За счет предоставления фермерам земли для расширения производства государство планирует стимулировать развитие местных предприятий, а также повысить уровень жизни в сельской местности.

Основные преимущества нового порядка:

• Аренда без торгов. Теперь фермеры могут получить в аренду сельскохозяйственные земли без участия в торгах, что сокращает бюрократические процедуры и дает возможность фермерам быстрее начать свою деятельность.
• Срок аренды до 5 лет. Фермеры арендуют землю на срок до 5 лет, что дает им стабильность и возможность планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе.
• Неограниченное продление аренды. Закон отменил норму о предоставлении права аренды только на один период. Теперь фермеры доступно продление договора несколько раз без необходимости участия в торгах, что обеспечивает непрерывность работы на земле.
• Независимость от наличия других земель. Фермеры получают землю в аренду вне зависимости от того, имеют ли они уже в своем распоряжении другие земельные наделы.
• Право приоритетного выкупа. Арендатор имеет приоритетное право на выкуп арендованной земли в будущем, что дает ему возможность закрепить за собой право собственности на землю, обеспечивая еще большую стабильность хозяйству.
• Упразднение необходимости подтверждения отсутствия земли в других регионах. Фермеру не нужно подтверждать факт того, что у него нет земли в других административно-территориальных единицах РФ.

Основания для отказа

Поиск земельного участка — это нередко длительный и непростой процесс, особенно в условиях ограниченности свободных территорий и растущего спроса на землю. Будущим арендаторам важно понимать, что предоставление участка — это не автоматическое действие, и существуют определенные основания, по которым в аренде может быть отказано. Рассмотрим наиболее распространенные причины отказа.

Отсутствие права на аренду без торгов

Согласно земельному законодательству, существуют категории граждан и юридических лиц, которые могут получить участок в собственность без участия в аукционах. К ним относятся:

• Многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, смогут претендовать на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, садоводство или огородничество.
• Участники боевых действий, прошедшие службу в армии.
• Инвалиды — люди с ограниченными возможностями здоровья.
• Другие категории граждан — закон предусматривает льготы для других категорий граждан, например, для пенсионеров, молодых семей, участников программы переселения из аварийного жилья, работников бюджетной сферы и т.д.

Если заявитель не входит в перечисленные категории, то ему придется участвовать в торгах, чтобы получить право на приобретение участка.

Раздел участка, предоставленного СНТ или ОНТ

Это связано с тем, что земельные участки в СНТ и ОНТ выделяются под садоводство и огородничество, а не для жилой застройки.

Несоответствие целевого назначения

Земельные участки имеют определенное целевое назначение, например, для строительства жилья, ведения сельского хозяйства, размещения объектов инфраструктуры и т.д. Если запрашиваемое вами целевое назначение не соответствует фактическому назначению участка, в аренде отказывают.

Наличие ограничений на использование

На некоторых земельных участках бывают установлены ограничения на использование, например, в связи с наличием природоохранных зон, объектов культурного наследия, инженерных коммуникаций и т.д. В таких случаях отказывают в аренде, если ваше намерение использовать участок противоречит установленным ограничениям.

Наличие объектов, принадлежащих третьим лицам

Это в первую очередь здания — капитальные строения, имеющие фундамент, стены, кровлю и предназначенные для проживания, производственной или общественной деятельности. К ним относятся жилые дома, офисные здания, производственные цеха, магазины, школы, больницы и т.д. Также сюда относятся сооружения — технические объекты, не предназначенные для проживания. В эту категорию попадают:

• Линии электропередач — обеспечивают передачу электроэнергии на большие расстояния и проходят по территории земельного участка.
• Трубопроводы — системы, по которым транспортируются нефть, газ, вода и другие жидкости. Они часто прокладываются под землей и пересекают границы земельных участков.
• Мосты — инженерные сооружения, позволяющие преодолевать водные преграды.
• Другие сооружения — водонапорные башни, антенны, опоры освещения и другие объекты, необходимые для функционирования инфраструктуры.

Отдельно стоит упомянуть здания или сооружения, находящиеся на стадии строительства, но не введенные в эксплуатацию.

Изъятие участка из оборота

Изъятие из оборота может быть связано с охраной окружающей среды. Если участок находится в особо охраняемой природной зоне, например, в заповеднике, национальном парке, или на нем расположены памятники природы, его предоставление запрещают для сохранения уникальной экосистемы. Также если участок имеет стратегическое значение для обороны страны, безопасности или важен для проведения научных исследований.

Ограничения в обороте связаны с:

• наличием подземных коммуникаций — газовые, водопроводов, теплосетей, канализационных коллекторов под землей, что ограничивает возможности использования участка для строительства;
• радиационными зонами;
• другими причинами, например, наличие опасных объектов, военных объектов, запрещенных к строительству зон.

Резервирование для муниципальных нужд

Это означает, что он выделен для реализации программ развития города или района. Муниципалитет зарезервирует участок для строительства социальных объектов, развития инфраструктуры, других целей.

Важно понимать, что эти ограничения в использовании участка могут быть временными или постоянными, и они устанавливаются местными органами власти на основании законов и нормативных актов.

Комплексное развитие территории

Это основание действует, если:

1. Участок расположен в границах территории, уже охваченной договором о комплексном развитии. В такой ситуации приоритет отдается уже заключенному договору, и развитие территории должно осуществляться единым образом в рамках общей концепции. В случае предоставления участка вам это может нарушить целостность застройки и создать хаотичную планировку.
2. Участок образован из земельного участка, который уже участвует в комплексном развитии.

Важно понимать, что комплексное развитие территории часто включает в себя изменение границ участков, объединение нескольких участков в один. Если ваш запрашиваемый участок входит в состав территории, которая уже затронута договором о комплексном развитии, предоставление его вам может привести к правовым сложностям и помешать реализации проекта.

Аукционы и заявления

Приоритет отдается лицу, которое первым подало заявление. Это связано с прозрачностью процесса и принципом «первым пришел — первым получил». Для получения участка вам необходимо следить за публичными объявлениями о проведении аукционов и подать заявление на участие в нем.

Несоответствие требованиям к арендатору

Земельное законодательство устанавливает требования к арендаторам. Например, может быть установлено требование о наличии разрешения на строительство или регистрации права собственности на дом.

Ограничения по виду разрешенного использования

Аренда участка возможна только в рамках указанного вида использования. Например, если участок предназначен для ИЖС, вы имеете право его арендовать только с целью постройки жилого дома. Для других целей, таких как ведение бизнеса или строительство коммерческих объектов, вам необходимо изменить ВРИ.

Несоблюдение процедуры

Для получения земельного участка в аренду необходимо соблюдать определенные процедуры, например, подать заявление, предоставить необходимые документы, оплатить госпошлину. Если вы не выполнили все требования, в аренде откажут.

Неполная или недостоверная информация

При подаче заявления на аренду земельного участка необходимо предоставить полную и достоверную информацию о себе, своем желаемом целевом назначении участка и других необходимых данных.

Несоблюдение сроков

Для подачи заявления на аренду земельного участка установлены определенные сроки.

Дополнительные основания

Помимо описанных выше причин, существуют и другие обстоятельства, приводящие к отказу в предоставлении участка. К ним относятся:

• Наличие обременений на участок, например, сервитут, право пользования или запрет на строительство.
• Несоответствие участка требованиям законодательства, например, наличие ограничений по высоте зданий или плотности застройки.
• Отсутствие необходимых документов, например, свидетельства о собственности или правоустанавливающих документов.
• Неуплата налогов. Если на участке имеются задолженности по налогам, его предоставление может быть приостановлено.

Перечисленные основания являются только частью возможных причин для отказа. В каждом конкретном случае решение принимается индивидуально, с учетом всех обстоятельств дела.

Что делать, если вам отказали в предоставлении участка?

1. Получите письменное обоснование отказа. В письме должна быть указана точная причина отказа.
2. Изучите основания для отказа. Проверьте, насколько они правомерны, и нет ли возможности их обжаловать.
3. Проконсультируйтесь с юристом. Специалист сможет оценить правомерность отказа и помочь вам оспорить его в суде.

Важно помнить, что отказ в предоставлении участка — это не всегда окончательное решение. В некоторых случаях можно обжаловать решение или найти альтернативные варианты.

Борьба с незаконными схемами

Важно отметить, что закон направлен на предотвращение незаконных схем, которые позволяли крупным агрохолдингам приобретать землю у фермеров через третьих лиц. Раньше часто практиковались "договорные" торги, где побеждали не те, кто действительно хотел развивать сельское хозяйство, а те, кто стремился получить землю под строительство многоквартирных домов, что приводило к уменьшению площадей сельхозугодий.

Новый закон исключает возможность подобных манипуляций, предоставляя возможность фермерам получать землю в упрощенном порядке, без конкуренции с мощными агропромышленными холдингами. Также закон отменяет риск потери участка после вложений в его развитие. Фермер сможет получить участок земли в собственность, что гарантирует ему стабильность и возможность долгосрочного развития своего хозяйства.

Что нужно знать потенциальному арендатору?

Перед подачей заявления необходимо тщательно изучить земельное законодательство, а также законодательные акты. Перед подачей заявления на аренду земельного участка рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы получить подробную информацию о необходимых документах, процедурах и существующих ограничениях.

Знание оснований для отказа поможет избежать неприятных ситуаций, сэкономит время и деньги. Тщательно изучайте все аспекты дела перед подачей заявления и вовремя обращайтесь за профессиональной помощью.

Важные аспекты

Закон не только упрощает процесс получения земли, но и создает более благоприятные условия для развития сельского хозяйства в целом. Он стимулирует приток новых инвестиций в отрасль, создает новые рабочие места, а также способствует улучшению продовольственной безопасности страны. Закон также нацелен на возвращение в оборот с/х земель, которые были заброшены в годы перестройки и реформ. Это позволит не только увеличить площади сельхозугодий, но и повысить эффективность использования земельных ресурсов в целом.

Возможные сложности

Наряду со всеми своими преимуществами, новый закон создает и некоторые вызовы. В частности, возникает вопрос о том, как обеспечить справедливое распределение земельных ресурсов между фермерами и как предотвратить недобросовестные действия отдельных граждан, которые могут пытаться получить землю в аренду с целью ее дальнейшей перепродажи. В связи с этим, необходимо разработать механизмы контроля и надзора за использованием с/х земель.

В целом, № 316-ФЗ — это важный шаг в направлении развития сельскохозяйственной отрасли в России. Он открывает новые возможности для фермеров, упрощает процесс получения земель и создает более благоприятные условия для их деятельности.