Расторжение договора аренды в судебном порядке

Все мы знаем, что бизнес, а тем более аграрный, это живой организм, который, к сожалению, иногда болеет и даже умирает. Но если с самим фермером или агропредприятием все более или менее понятно, то, что делать людям, отдавшим свою землю в аренду. Вопрос остается открытым.

Сегодня, мы расскажем Вам о реальном кейсе, который находится в производстве нашей команды в настоящее время.

Агропредприятие несколько лет не выплачивало арендную плату. Собственники земельных долей уставшие мириться с такой ситуацией и не желающие, что бы права аренды на их земельный участок, были переуступлены одному крупному российскому холдингу (владельцу сахарных заводов, вертолетов и т.д.), обратились в районный суд с исковым заявлением о взыскании арендной платы, и расторжении договора аренды.

Сразу оговорюсь, что дело происходит в Аннинском районе Воронежской области. Когда мы обсуждали вопрос, браться или нет за данное поручение, узнали много интересного про администрацию данного муниципального образования, и про всех участников процесса.

В принципе, решение суда первой инстанции было ожидаемым. Почему-то, когда дело касается крупного бизнеса и власти, богиня правосудия снимает повязку с глаз. Так и получилось в этот раз. По какому-то непонятному принципу суд установил что арендная плата действительно не выплачивалась в течение многих лет, взыскал задолженность по арендной плате, но почему-то отказался расторгать договор аренды, мотивируя это так: «Поскольку вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, то он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей».

Действительно, материалы дела не содержат доказательств исполнения арендатором ООО «Т А» обязательств по уплате арендных платежей. Вместе с тем, как указано выше, законом (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ) предусмотрена особая форма принятия решения о распоряжении земельным участком сельскохозяйственного назначения при наличии более пяти сособственников. Соответственно, и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца П. В. И. о расторжении договора аренды не подлежат удовлетворению, поскольку общее собрание участников долевой собственности не проводилось, соответствующее решение о расторжении договора аренды не принималось, вопрос о расторжении договора аренды истцом не инициировался и на обсуждение других участников долевой собственности не ставился.

Потрясающая логика суда, особенно если принять во внимание то обстоятельство, что провести какое-либо, собрание на территории сельского поселения, где расположен земельный участок, не представляется возможным, в силу прямого неисполнения требований закона со стороны главы сельского поселения.

Агрософт. Весовая
ООО "Агрософт"
Программно-аппаратный комплекс "Агрософт. Весовая"


Почему логика суда не соответствует закону? Ответ попытаемся привести ниже.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

На основании статьи 247 Гражданского кодекса РФ, «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом».

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
  • 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (ч. 2).

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

ИП Боярчук - сушильные камеры

ИП Боярчук
Сушильная камера СКМ-30 с загрузкой и выгрузкой, сушильная камера СКМ-10 с вентилятором и топкой, топочный блок ТБ-2.2
Сушит подсолнечник и кукурузу любой влажности
Сушильный комплекс производительностью 30 тонн/час
Пожаробезопасная (за 30 лет в производстве ни одна сушилка не сгорела)
Экономия топлива в 2 раза по сравнению с другими типами сушилок, благодаря устранению неравномерности сушки по сушильной камере, что не достигается ни на каких сушилках, кроме карусельных.


Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи, когда судом по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно:

  • когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Мы считали, что Аннинский районный суд неверно истолковал нормы, регулирующие земельные отношения в рамках ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и не применил нормы, установленные Гражданским и Земельным кодексами РФ, указав на то, что вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, поэтому он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей.

Частью 1 ст. 14 Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:

  • 1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
  • 2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
  • 3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
  • 4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
  • 5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
  • 6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков. А также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее – уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
  • 7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
  • 8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
  • 9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами;
  • 10) о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В данной норме права исчерпывающий перечень вопросов, которые собственники земельных долей могут решить путем проведения общего собрания, порядок расторжения договора аренды земельного участка путем проведения общего собрания не предусмотрен.

Указанная норма не препятствует собственникам земельного участка, число которых более пяти, обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, и в данном случае проведение общего собрания нельзя считать обязательной досудебной процедурой, так как порядок расторжения договора определен нормами, установленными Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ, но никак не законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок о досрочном расторжении договора аренды необязательно, поскольку данное обстоятельство по условиям договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, не предусмотрено в качестве основания для расторжения.

Надо отдать должное судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда, которая согласилась с доводами апелляционной жалобы, поданной пайщиками, и отменила решение Аннинского районного суда Воронежской области в части, расторгнув договор аренды.

Источник: agroyurist.ru

Поделиться
Страница в журнале: 18, 20, 22
 
 
Заявка на спрос
Настоящее Пользовательское соглашение регулирует отношения между Администрацией сайта (Администрация) и Пользователем сайта www.rynok-apk.ru (Рынок АПК), на указанных в Пользовательском соглашении условиях.
Принятием данного предложения Администрации в адрес Пользователя о заключении договора оферты является совершение Пользователем действий, направленных на использование сайта Рынок АПК.
Независимо от факта регистрации или авторизации Пользователя на сайте Рынок АПК, означает согласие Пользователя с настоящим Пользовательским соглашением.
Пользователю необходимо внимательно ознакомиться с условиями настоящего соглашения, которое рассматривается Администрацией как публичная оферта в соответствии со ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Настоящая Оферта считается акцептованной Пользователем, а Договор между Администрацией и Пользователем заключенным, с момента использования Пользователем услуг сайта.
Договор может быть заключен только с Пользователем, являющимся дееспособным физическим лицом либо юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, возраст Пользователя 16+.
Пользовательское соглашение может быть изменено Администрацией в любое время без какого-либо специального уведомления об этом Пользователя. Новая редакция Пользовательского соглашения вступает в силу с момента ее размещения на сайте Рынок АПК.
Использование сайта после вступления в силу новой редакции Пользовательского соглашения означает согласие с ней Пользователя.

Пользовательское соглашение