Земли сельскохозяйственного назначения: правовой режим и особенности их использования

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — это теоретическое понятие, которое обобщает их правовую характеристику как объекта земельных отношений.

Анализ действующего земельного законодательства позволяет сделать вывод, что этот режим определяется совокупностью установленных этим законодательством правил их использования, включения в гражданский оборот, охраны, учета, мониторинга. Расскажем обо всех нюансах.

Законодательная база

Купля-продажа, а также использование сельскохозяйственных земель регулируется Земельным, Гражданским, Налоговым кодексами РФ, законами и подзаконными актами. Желательно изучить законы:

• Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
• О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.
• О сельскохозяйственной кооперации и пр.

Помимо основных нормативных актов, использование сельскохозяйственных участков также регулируется приказами Министерства сельского хозяйства РФ (например, министерством разработан Порядок осуществления государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и другие акты).

Понятие статуса и общая характеристика наделов

Рассмотрим общие характеристики подобных земель и их значение в удовлетворение нужд будущих собственников. Согласно ст. 77 ЗК РФ участки признаются сельскохозяйственными, если они расположены за пределами города и используются для нужд сельского хозяйства. В состав таких угодий входят:

• поля для выращивания агрокультур;
• дороги;
• лесопосадки;
• пруды;
• постройки для производства, хранения и первичной переработки зерна, овощей или фруктов.

Земли могут быть использованы:

• для фермерского бизнеса;
• для личного подсобного хозяйства;
• постройки дачи; животноводства;
• сенокошения и выпаса скота;
• научных исследований;
• садоводческой деятельности.

Использование участков допускается и для охотничьего хозяйства. Особо ценные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень районной кадастровой стоимости, могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Собственник данных угодий имеет право собственности на все посевы и посадки, полученную в результате продукцию и доходы от ее реализации.

Важно! Для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен ряд ограничений. В основном их приобретают фермерские хозяйства и сельскохозяйственные предприятия, которые планируют их использовать исключительно для агрохозяйственных целей.

Кто может претендовать на эти угодья?

Купить землю сельскохозяйственной категории могут не только юридические лица, но и граждане, индивидуальные предприниматели. Проблемы с покупкой участков могут возникнуть только у иностранцев (физических и юридических лиц). Им разрешено обладать землей сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.

Субъекты и объекты прав на земельные участки

Субъектами права собственности на земельные наделы могут быть физлица, сельскохозяйственные компании, кооперативы, образовательные и НИО, некоторые виды общественных объединений при условии, что их деятельность будет связана с сельскохозяйственным производством.

Права на землю могут быть ограничены. Например, физлицам запрещено приобретать наделы в собственность в размере более установленных предельных норм либо использовать их способами, противоречащими назначению. Иностранцам запрещено покупать и продавать участки земель сельскохозяйственной категории.

Объектом права собственности может быть только обособленный участок земли или часть этого надела (ст. 6 ЗК РФ). У участка должен быть свой кадастровый номер, а также все правоустанавливающие документы. Если земля не оформлена, то для начала нужно пройти процедуру постановки ее на кадастровый учет.

Справка. К сельскохозяйственным участкам относятся плодородные пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники, которые подлежат особой охране.

Кто является собственником?

Собственником участка может быть физическое или юридическое лицо либо государство. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые законные действия (не противоречащие назначению земли).

Можно ли получить в частную собственность?

Если земля находится в собственности государства, то она может быть куплена гражданином или сельскохозяйственной компанией, фермерами, членами кооператива и другими организациями. Если участок еще не поставлен на кадастровый учет, то:

• В местные органы власти нужно подать заявление о предварительном согласовании предоставления земли.
• Провести межевание и сформировать пакет документов для регистрации.
• Затем подать еще одно заявление и заключить договор купли-продажи.

Если не будет желающих выкупить участок на открытых торгах, то в течение месяца сделка будет оформлена и останется только зарегистрировать права собственника в Росреестре. Выкупить сельскохозяйственную землю можно став участником открытого аукциона. Например, это может сделать ее добросовестный арендатор (согласно ст. 10 закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Земельный участок, выделенный в счет долей, находящихся в муниципальной собственности, может быть продан тем фермерам, которые ее использует без проведения торгов в течение полугода с момента регистрации права на участок. При этом цена устанавливается в размере не более 15% кадастровой стоимости земельного надела.

Регулирование оборота

Важно! Главное правило для всех собственников этой категории земель: целевое использование. Это требование закреплено законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ЗК РФ.

Участок может быть принудительно изъят, если его хозяин не занимается сельским хозяйством, а например, открыл вредное производство или организовал свалку.

Не допускается:

• образование участка, который входит в состав искусственно орошаемых наделов и размер которого меньше установленного минимального размера;
• покупка участка размером более 10% сельскохозяйственных угодий одного муниципального района;
• неиспользование земельного участка по целевому назначению более трех лет.

У земель сельскохозяйственного назначения есть и другие законодательные ограничения. Перед тем как продать землю нужно направить извещение местным властям с предложением выкупить участок. Только если в течение месяца не будет ответа или придет отказ можно выставлять участок на продажу. Таких ограничений нет с землями других категорий.

Правила и ограничения

Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность на открытых торгах или по заявлению претендента (если участок не оформлен и нет желающих выкупить его на торгах).

Существуют следующие ограничения:

• нельзя покупать более 10% угодий одного района;
• запрещено продавать землю без получения предварительного отказа муниципальных властей от покупки;
• требуется отказ дольщиков от преимущественного права покупки;
• иностранцы не вправе покупать угодья в собственность.

Преимущественное право выкупа земли, которая принадлежит государству, имеют арендаторы, которые не нарушают условия договора аренды и используют участок по своему назначению. Если земля находится в частной собственности, то стороны оформляют договор купли-продажи и регистрируют его в Росреестре. Продать посторонним лицам можно только по цене, по которой участок предлагался до этого местным властям.

На заметку. Земельные участки, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства (ст.78 ЗК РФ).

Особенности использования

Частными лицами. На землях сельскохозяйственного назначения физические лица вправе осуществлять только деятельность, оговоренную ЗК РФ. Речь идет о:

Ведении фермерского хозяйства.

• ЛПХ.
• Сенокошения.
• Огородничества.
• Выпаса скота.
• Разведения рыбы и пр.

Объекты земельных правоотношений физлиц:

• земельные участки;
• земельные доли;
• права за земельные доли и на земельные участки.

Земля может покупаться-продаваться (с обязательным уведомлением госорганов), сдаваться в аренду и субаренду, а также передаваться в дар, наследство, уставной капитал АО. Физлица имеют равные права с юрлицами в использовании и возможности покупки-продажи земли. Ограничения существуют только для иностранных физлиц, которые не вправе приобретать сельскохозяйственные пашни в собственность.

Коммерческими организациями. Участки земли сельскохозяйственного назначения могут покупать, арендовать и использовать любые коммерческие организации. Все земли, используемые коммерческими организациями, обладают особым правовым статусом как землепользователи земель сельскохозяйственного назначения.

Виды сельскохозяйственных организаций:

• производственные или потребительские кооперативы;
• крестьянские (фермерские) хозяйства.

В различных сельскохозяйственных организациях могут быть свои особенности правового режима. Например, для фермеров минимальные размеры земельных участков не устанавливаются, если профиль их деятельности: садоводство, овощеводство защищенного грунта, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая важная для развития сельского хозяйства в регионе деятельность.

Сельскохозяйственным организациям участки могут предоставляться в собственность, постоянное пользование или аренду. В случае предоставления надела в собственность члены кооперативов получают право на земельную долю. Невостребованные земельные доли становятся государственной собственностью.

Важно! Помимо коммерческих объединений участки предоставляются в собственность также религиозным организациям, научным институтам и казачьим обществам (некоммерческим организациям).

Кооперативами. Кооперативы вправе покупать и продавать земли сельскохозяйственной категории. Согласно закону «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков проводятся только с согласия общего собрания всех членов (ст. 38). Участников могут в течение определенного периода, не превышающего 10 лет, обязать продавать производимую ими сельскохозяйственную продукцию или ее часть именно кооперативу, а не другим организациям.

Предприятиями. Право на использование сельскохозяйственных земель имеют и коммерческие предприятия (АО, ООО и другие формы собственности). Это могут быть агрохозяйства, племенные и конные заводы, предприятия по воспроизводству ценных видов рыб и другие компании.

Приобретение и продажа участков для предприятий ведется по тем же принципам: землю можно использовать только для сельскохозяйственных целей и перед продажей участка нужно сначала предложить его местным властям, которые имеют приоритетное право покупки.

Для оформления сделки нужно будет показать доверенность представителя или подтвердить полномочия директора компании. Если для подписания договора по Уставу компании нужно разрешение учредителей, то необходимо будет предоставить и этот документ.

Управление

За состоянием сельскохозяйственных земель ведется постоянный контроль. Министерство сельского хозяйства РФ осуществляет мониторинг состояния участков, оценивает уровень плодородия почвы. Кроме того, в целях перераспределения участков для сельскохозяйственного производства в РФ существует фонд перераспределения земель. Этот фонд нужен для установления границ особо охраняемых территорий либо участков с особым правовым режимом.

На заметку. Государство контролирует процесс использования земель и производит их изъятие, если они не эксплуатируются в соответствии с целевым назначением. Кроме того, осуществляется выкуп пашней, если они представляют ценность для агрохозяйства.

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим использования. Их могут изъять у собственника, если он не использует угодья по назначению или загрязняет ценную почву. Кроме того, продажа возможна только после отказа местных властей от выкупа сельскохозяйственных участков.

Источник: urexpert.online