Чтобы ваша стройка не стала незаконной

От редакции. Не секрет, что правила землепользования в России довольно сложны. Например, чрезвычайно запутанным является вопрос, что можно строить на принадлежащей тебе или арендованной земле, а чего нельзя. Чтобы у аграриев не возникало проблем с легальностью необходимых им построек, генеральный директор Волгоградского областного юридического центра Ольга Панферова рассказывает о действующих в России нормах землепользования.

Чтобы понять, какие виды строительства разрешены на землях той или иной категории, сначала разберемся с самим понятием категории земли. Итак, согласно Земельному кодексу РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. К ним относятся, в частности, пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). На таких землях разрешено строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Таким образом, строительство на землях сельхозназначения возможно в строгом соответствии с назначением постройки.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационным;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. По сути, нужно смотреть в правоустанавливающих документах, к какой категории относится земельный участок, на котором планируется возведение постройки.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На основании Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Рассмотрим применение действующих норм на примере случая, о котором рассказал один из читателей журнала «Рынок АПК». Однажды он построил склад для своей продукции прямо в центре села, но эта постройка была признана незаконной. Почему? Дело в том, что центр населенного пункта, по сути, разделен на жилую и общественно-деловую зоны. А склад как хозпостройка относится скорее к производственной зоне и располагается обычно на окраинах поселков и городов. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, код вида разрешенного использования земельного участка 6.9 и 6.9.1. предполагает размещение складских помещений на участке.

Конечно, можно попытаться перевести землю из одной категории в другую. Порядок перевода регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Естественно в центре поселка, если там не предусмотрена территориальным планированием производственная зона, никто не разрешит строительство складского помещения. Здесь необходимо детальное изучение документации, но обычно получить разрешение очень сложно: зафиксированных случаев, когда отдельные участки земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, довольно мало. Акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую может быть обжалован в судебном порядке. В случае если склад уже построен, то орган местного самоуправления вправе обратиться с заявлением в суд о признании такой постройки самовольной и о ее сносе.

К слову, снос постройки производится за счет лица, осуществившего такую постройку, что прямо указано в ст. 222 ГК РФ. Так что прежде чем начать возведение какой-либо постройки, необходимо убедиться, подходит ли она под разрешенный вид использования земельного участка, собрать все необходимые документы, получить соответствующие согласования и (или) разрешения. Это гораздо проще, чем потом сносить постройку, нести убытки или пытаться ее узаконить. Кроме того, лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть подвергнуто административному штрафу.