Чтобы ваша стройка не стала незаконной

Ольга Панферова, генеральный директор Волгоградского областного юридического центра От редакции. Не секрет, что правила землепользования в России довольно сложны. Например, чрезвычайно запутанным является вопрос, что можно строить на принадлежащей тебе или арендованной земле, а чего нельзя. Чтобы у аграриев не возникало проблем с легальностью необходимых им построек, генеральный директор Волгоградского областного юридического центра Ольга Панферова рассказывает о действующих в России нормах землепользования.

Чтобы понять, какие виды строительства разрешены на землях той или иной категории, сначала разберемся с самим понятием категории земли. Итак, согласно Земельному кодексу РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. К ним относятся, в частности, пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). На таких землях разрешено строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Таким образом, строительство на землях сельхозназначения возможно в строгом соответствии с назначением постройки.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

  • жилым;
  • общественно-деловым;
  • производственным;
  • инженерных и транспортных инфраструктур;
  • рекреационным;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. По сути, нужно смотреть в правоустанавливающих документах, к какой категории относится земельный участок, на котором планируется возведение постройки.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. На основании Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Рассмотрим применение действующих норм на примере случая, о котором рассказал один из читателей журнала «Рынок АПК». Однажды он построил склад для своей продукции прямо в центре села, но эта постройка была признана незаконной. Почему? Дело в том, что центр населенного пункта, по сути, разделен на жилую и общественно-деловую зоны. А склад как хозпостройка относится скорее к производственной зоне и располагается обычно на окраинах поселков и городов. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, код вида разрешенного использования земельного участка 6.9 и 6.9.1. предполагает размещение складских помещений на участке.

Конечно, можно попытаться перевести землю из одной категории в другую. Порядок перевода регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Естественно в центре поселка, если там не предусмотрена территориальным планированием производственная зона, никто не разрешит строительство складского помещения. Здесь необходимо детальное изучение документации, но обычно получить разрешение очень сложно: зафиксированных случаев, когда отдельные участки земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, довольно мало. Акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую может быть обжалован в судебном порядке. В случае если склад уже построен, то орган местного самоуправления вправе обратиться с заявлением в суд о признании такой постройки самовольной и о ее сносе.

К слову, снос постройки производится за счет лица, осуществившего такую постройку, что прямо указано в ст. 222 ГК РФ. Так что прежде чем начать возведение какой-либо постройки, необходимо убедиться, подходит ли она под разрешенный вид использования земельного участка, собрать все необходимые документы, получить соответствующие согласования и (или) разрешения. Это гораздо проще, чем потом сносить постройку, нести убытки или пытаться ее узаконить. Кроме того, лицо, осуществившее самовольное строительство, может быть подвергнуто административному штрафу.

 
Настоящее Пользовательское соглашение регулирует отношения между Администрацией сайта (Администрация) и Пользователем сайта www.rynok-apk.ru (Рынок АПК), на указанных в Пользовательском соглашении условиях.
Принятием данного предложения Администрации в адрес Пользователя о заключении договора оферты является совершение Пользователем действий, направленных на использование сайта Рынок АПК.
Независимо от факта регистрации или авторизации Пользователя на сайте Рынок АПК, означает согласие Пользователя с настоящим Пользовательским соглашением.
Пользователю необходимо внимательно ознакомиться с условиями настоящего соглашения, которое рассматривается Администрацией как публичная оферта в соответствии со ст. 437 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Настоящая Оферта считается акцептованной Пользователем, а Договор между Администрацией и Пользователем заключенным, с момента использования Пользователем услуг сайта.
Договор может быть заключен только с Пользователем, являющимся дееспособным физическим лицом либо юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, возраст Пользователя 16+.
Пользовательское соглашение может быть изменено Администрацией в любое время без какого-либо специального уведомления об этом Пользователя. Новая редакция Пользовательского соглашения вступает в силу с момента ее размещения на сайте Рынок АПК.
Использование сайта после вступления в силу новой редакции Пользовательского соглашения означает согласие с ней Пользователя.

Пользовательское соглашение