Участки с/х назначения в аренду без торгов для КФХ и граждан – с 1 марта 2023 года
В июле 2022 года принят федеральный закон, по которому механизм получения фермерами государственных муниципальных сельхозземель в аренду стал существенно проще (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 316-ФЗ от 14.07.2022).
1. Основные положения закона о предоставлении с/х земель в аренду без торгов
В ряд государственных законов:
- Земельный кодекс РФ
- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002)
- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13.07.2015)
внесены необходимые изменения. Они будут актуализированы с момента вступления в юридическую силу «своего родителя».
На основании положений принятого закона, с 1 марта 2023 года отечественные фермеры (граждане и крестьянско-фермерские хозяйства) смогут получать государственные и муниципальные участки с/х назначения:
- 1. в аренду без торгов
- 2. на срок – до 5 лет
- 3. с возможностью многократного продления аренды ЗУ:
- закон устранил норму об однократном предоставлении права аренды участка:
- аренда ЗУ может быть продлена
- арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов – фермер сможет продолжить работу на полученной земле по истечении 5 лет аренды
- закон устранил норму об однократном предоставлении права аренды участка:
- 4. вне зависимости от уже имеющихся в наличии земельных наделов
- 5. с правом арендатора приоритетного выкупа арендуемого земельного участка (ЗУ) в дальнейшем
- 6. без подтверждения отсутствия у гражданина или крестьянского (фермерского) ЗУ на территориях иных субъектов РФ
1.1. Цели закона
Главными задачами закона правительство считает следующие:
- значительное увеличение объёмов производства крестьянских и фермерских хозяйств
- введение в оборот с/х земель, заброшенных за годы перестройки и реформ, и дальнейшее развитие агропромышленного комплекса (АПК)
- развитие локальной сельской экономики
- ликвидация проявившейся практики «договорных» торгов по с/х землям, на которых побеждали «нужные люди», строившие в дальнейшем на заброшенной пашне не ферму, а многоквартирный дом для продажи
- предотвращение «серых» сделок и схем, по которым агрохолдинги могли бы перекупать землю у фермеров через третьи лица
Принятия закона фермеры добивались и ожидали несколько лет. Стремились к тому, чтобы дополнительные участки для расширения хозяйств можно было получать без торгов/аукционов. Их усилия во многом оправдались, «лёд тронулся»:
- с 1 марта 2023 года с/х земля станет доступнее
- чтобы получить её без торгов, гражданам, крестьянским (фермерским) хозяйствам больше не придётся преодолевать бюрократические проблемы, связанные с доказательством того, что у них нет земельных участков в других регионах
Закон предоставил возможность малым формам сельского хозяйствования получать землю в упрощённом порядке:
- без конкуренции с крупными с/х производителями, в которой фермерские хозяйства зачастую проигрывают
- без риска потери арендуемого земельного участка после сделанных в него вложений – земля может остаться у фермера насовсем
2. Установленные запреты
Новые правила предоставления с/х земли в аренду без торгов определили принципы обращения с нею. Законом № 316-ФЗ вводятся дополнительные положения и поправки:
- в ЗК РФ:
- в статье 22 – соответствующие замены и дополнения
- в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ):
- статья 9 дополнится пунктом 9
- в статье 10 – поправки в пункте 8
- появится статья 101
Законом №316-ФЗ установлены дополнительные ограничения прав арендаторов муниципальных участков с/х назначения – в виде запретов:
- 1. на изменение целевого назначения ЗУ:
- утрачивается возможность строительства жилых комплексов:
- 2. на передачу:
- земельного участка третьим лицам (в том числе в субаренду)
- арендных прав на участок в залог
- 3. на внесение ЗУ в качестве:
- вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества
- паевого взноса в производственный кооператив
Введённые запретительные меры обеспечат достижение главной идеи закона – использование земель непосредственно для с/х производства.
3. Срочные задачи властей и арендаторов государственных/муниципальных ЗУ – до 01.03. 2023
Следствием установленных запретов становится расширение круга обязанностей арендаторов ЗУ, находящихся в собственности муниципалитетов и государства.
Реализацию новых задач необходимо осуществить до 1 марта 2023 года:
- 1. расторгнуть договоры субаренды
- 2. вывести с/х земли из уставных капиталов
- 3. вернуть сельхозземлю из производственных кооперативов
Органам земельного контроля предстоит:
- внести изменения в муниципальные правовые акты (МПА) о предоставлении участков из земель сельхозназначения
- с 01.03. 2023 МПА должны соответствовать новым правилам оборота с/х земель
- провести проверку соблюдения арендаторами установленных запретов
4. Порядок предоставления ЗУ c/х назначения в аренду без торгов
4.1. Алгоритм
Земельный участок из земель с/х назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется:
- гражданину
- крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности
в порядке, установленном земельным законодательством:
- 1. ЗК РФ (статья 39.18), с учётом особенностей, предусмотренных законом № 316-ФЗ
- 2. законы, определяющие предельные размеры ЗУ с/х назначения:
- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002) – статья 4
- ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве №74 от 11.06.2003 – статья 12 (пункт 6.1 и пункт 7)
- 3. законы субъектов РФ – примеры:
- Закон Ленинградской области № 118-оз от 13.11.2015
- Земельный кодекс Республики Саха (Якутия) от 15.12.2010 № 888-З № 673-IV:
- статья 16. Предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения личного подсобного хозяйства и сайылычного хозяйства
- статья 24. Предоставление земельных участков для отгонного или кочевого животноводства
- статья 29. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий
- статья 31.2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
- Закон Московской области № 252/2017-ОЗ от 27.12.2017
- закон Челябинской области «О земельных отношениях» № 154-ЗО от 31.03 2015
- статья 5. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
Предоставлением ЗУ, в зависимости от принадлежности земельных с/х участков государству или муниципалитету, занимается соответствующий уполномоченный орган:
- или исполнительный орган государственной власти
- или орган местного самоуправления (ОМС)
Для получения земли в аренду претенденту необходимо обратиться с соответствующим заявлением (пункт 1 статьи 39.18 ЗК РФ):
- заявление гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления ЗУ
- заявление о предоставлении ЗУ для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности
Поступившие обращения о получении земли рассматриваются в порядке их поступления. В срок, не более 30 дней с даты регистрации заявления, уполномоченный орган принимает одно из следующих решений:
- 1. о предоставлении ЗУ с/х назначения в аренду на срок до 5 лет
- с дальнейшим заключением договора аренды
- 2. об отказе в предоставлении ЗУ – с указанием оснований
Законом № 316-ФЗ уточняется, что в получении с/х земли, которую просит гражданин или КФХ, может быть отказано – по основаниям, изложенным в статье 39.16 ЗК РФ, а также при наличии хотя бы одной из двух причин, которые дополнительно определил закон:
- 1. несоответствие предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, установленным законом субъекта РФ,
- площади ЗУ, указанного в заявлении
- площади земельных участков, предоставленных гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, с учётом ЗУ, указанного в заявлении
- 2. испрашиваемый ЗУ был предоставлен ранее другому лицу (гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству по аналогичному заявлению
4.1. Полный перечень оснований для отказа в предоставлении участка – с 01.03. 2023
- 1. с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством
- 2. ЗУ уже предоставлен на праве:
- постоянного (бессрочного) пользования
- безвозмездного пользования
- пожизненного наследуемого владения (ПНВ)
- аренды - 3. ЗУ образован в результате раздела другого участка, предоставленного СНТ или ОНТ
- 4. на участке расположены объекты, принадлежащие гражданам, юрлицам или муниципальному образованию:
- здание
- сооружение
- объект незавершённого строительства - 5. ЗУ изъят из оборота или ограничен в обороте, и его предоставление не допускается на праве аренды, указанном в заявлении
- 6. ЗУ зарезервирован для муниципальных нужд
- 7. ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключён договор о развитии застроенной территории
- 8. испрашиваемый земельный участок:
- расположен в границах территории, в отношении которой заключён договор с другим лицом о её комплексном развитии
- образован из земельного участка, в отношении которого заключён договор с другим лицом о комплексном развитии территории, в границы которой входит ЗУ
- выставлен на аукцион, извещение о проведении которого уже размещено - 9. на испрашиваемый ЗУ поступило заявление:
- о проведении аукциона по продаже ЗУ
- на право арендовать ЗУ - 10. в отношении ЗУ, указанного в заявлении, опубликовано и размещено извещение о предоставлении участка:
- для ИЖС
- для ведения ЛПХ
- для ведения гражданами садоводства для собственных нужд
- для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - 11. ВРИ испрашиваемого ЗУ не соответствует целям, которые указаны в заявлении
- 12. ЗУ расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), но ограничения, установленные для ЗУ, не допускают использование участка в соответствии с заявленными целями
- 13. ЗУ не включён перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, но заявитель просит предоставить ЗУ из этого перечня (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК)
- 14. в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории ЗУ предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения
- 15. ЗУ предназначен для размещения здания, сооружения в соответствии с государственной программой – федеральной или региональной
- 16. предоставление ЗУ не допускается на заявленном виде права аренды
- 17. вид разрешённого использования испрашиваемого участка (ВРИ ЗУ) не установлен
- 18. ЗУ не отнесён к определённой категории земель
- 19. предоставление ЗУ было предварительно согласовано, но срок действия решения не истёк, а с заявлением о предоставлении ЗУ обратилось иное лицо, не указанное в решении о предварительном согласовании
- 20. ЗУ изъят для муниципальных нужд, но указанная в заявлении цель предоставления участка не соответствует целям, для которых участок был изъят
- 21. необходимо уточнение границ ЗУ
- 22. площадь ЗУ более чем на 10% превышает указанную:
- в схеме расположения участка
- в проекте межевания территории
- в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми данный участок образован - 23. ЗУ включён в перечень муниципального имущества, предусмотренного для развития малого и среднего предпринимательства
- 24. основания, установленные законом № 316-ФЗ:
- площадь ЗУ, указанного в заявлении, или площадь предоставленных участков не соответствует предельным размерам земельных участков, предоставляемых для осуществления КФХ его деятельности, установленным законом субъекта РФ
- ЗУ уже был предоставлен по заявлению, поступившему ранее
5. Задачи властей в отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, – с 1 марта 2025 года
Законом №316-ФЗ предусмотрены новые положения, касающиеся определение расчёта размеров долей в праве общей собственности, выраженных в гектарах или баллах, в новом формате – в виде простой правильной дроби. Они отражены в изменениях статей, корректировок и дополнениях к статьям законов:
- 1. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№101-ФЗ) – в статье 15:
- соответствующие изменения в пункте 2
- появится дополнительный пункт 2.1 - 2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)
- дополнение в статью 38 части 10
- соответствующие замены в части 9.1 статьи 47
Указанное положение применяется для случая, когда на общем собрании участников общей долевой собственности на ЗУ из земель с/х назначения, проведённом до 1 марта 2025 года, не было принято решение об утверждении расчёта размеров долей в виде простой правильной дроби.
Органам местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту расположения ЗУ, находящегося в долевой собственности, с даты 01.03.2025 необходимо:
- 1. перевести в простую правильную дробь размеры земельных долей, выраженных в гектарах или балло-гектарах
- 2. своим решением утвердить результаты проведённого определения размеров долей в праве общей собственности на земельный участок
- 3. подать заявление о внесении новых сведений в ЕГРН
Процедура определения долей в дробном формате:
- введена в целях обеспечения разумного баланса частных и публичных интересов
- упрощает при проведении общего собрания участников долевой собственности:
- выдел ЗУ в счет долей
- принятие решений о подсчёте голосов - обеспечивает исчисление земельного налога в отношении правообладателей долей в праве общей собственности на ЗУ из земель с/х назначения, ранее выраженных в гектарах и балло-гектарах
Источник: zemvopros.ru