Аренда земли сельхозназначения: как получить выгоду, а не проблемы

От редакции. Судя по отзывам наших читателей, земельный вопрос в наше время – один из важнейших. Причем важен он и для сельхозпроизводителей, вынужденных брать участки в аренду в случае недостатка собственной земли, и для многих обычных граждан, когда-то получивших наделы в собственность и теперь пытающихся получить от владения ею какие-либо дивиденды. Арендодатель и арендатор – две стороны договорных отношений, между которыми может быть взаимовыгодное сотрудничество, а может и противоречие. Об одном из случаев, когда противоречия между собственниками земли и арендатором привели к конфликту, рассказывает генеральный директор Волгоградского областного юридического центра Ольга Панферова, взявшаяся защищать интересы одной из сторон. А на примере этой истории мы рассмотрим общие аспекты аренды земли для сельхозпроизводства, чтобы наши читатели, по какую бы сторону они ни находились, не оказались в такой ситуации.

Чудовищная история произошла 19 июля 2018 г. в станице Нагавской Котельниковского района. Рано утром местные жители вывели коров в поле, за стадом наблюдал пастух. Около семи утра к пастбищу подъехал автомобиль, из него вышли двое мужчин с огнестрельным оружием и открыли огонь по животным, а затем спокойно уехали. Со слов пастуха и других свидетелей, автомобиль принадлежит генеральному директору агрохолдинга «Нагавский» Виталию Дмитриенко; люди рассказывают, что именно он и стрелял вместе со своим сотрудником Филатовым.

Владельцы коров уверены, что это банальная месть. По словам людей, все началось с того, что длительное время агрохолдинг брал в аренду у собственников земли сельхозназначения – пашни для выращивания пшеницы и лука. Жители были недовольны тем, что арендную плату агрохолдинг платил не полностью. По окончании сроков договоров люди массово стали уходить к другим арендаторам. Затем и случилась эта кровавая расправа. В отношении стрелявших было возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 167 УК РФ – умышленное уничтожение чужого имущества. В настоящее время ведется следствие.

Возьмем эту историю за основу и разберемся, какие права есть у собственников земельных участков, а какие у арендатора. Итак, согласно действующему законодательству собственник земельного участка вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в установленном порядке, не нарушая при этом законодательство. Согласно Федеральному закону от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением. Соответственно, владельцы пашни вправе как сами обрабатывать землю, так и сдавать свои участки в аренду. Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме и подлежит госрегистрации независимо от срока.

В описанной выше истории собственники паев заключили с агрохолдингом договоры аренды земельных участков на 10 лет. В таком договоре указывается размер арендной платы по согласованию сторон. Однако на практике происходит так: арендатор, не согласовывая вопрос об изменении платы с пайщиками, выносит самостоятельно решение о размере выплат (кстати, выплаты часто осуществляются не в денежной, а в натуральной форме – зерном, сеном и т.д.). По закону такие изменения вносятся в договор путем заключения дополнительного соглашения. Арендатор в данном случае вносил арендную плату не полностью, однако доказать это сложно, хотя и возможно. Единственный нюанс: люди не всегда хотят отстаивать свои права, так как это ведет к долгим судебным тяжбам, трате времени и денежных средств. Да и расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный на длительный срок, не так-то просто. Закон больше поддерживает арендатора, так как изначально предполагается его добросовестность. Согласно ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) при существенном нарушении договора другой стороной.

Все эти пункты сложно доказать. Так, на примере нашего случая, арендатор мог выдать часть арендной платы в денежной форме (с большой просрочкой по времени), но размер суммы устанавливал самостоятельно, что не соответствовало рыночной цене на товар. При желании, конечно, все это доказуемо, и можно было в судебном порядке расторгнуть договор аренды. На основании действующего законодательства досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Но люди предпочли дождаться окончания срока договора, написали заявления о нежелании далее продлять договор и заключили договоры с другим арендатором. Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Все, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения принадлежит арендатору.

Также ему на основании ст. 621 ГК РФ принадлежит преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но только в том случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности. В рассматриваемом случае арендатор не имеет право на преимущественное заключение такого договора, либо должен доказать обратное в судебном порядке. Люди заключили договоры аренды с новым арендатором. Однако старый стал препятствовать работе нового, не допуская его на арендуемые участки, так как участки находятся в общедолевой собственности и не выделены. Новый арендатор вынужден будет межевать участки и, при необходимости, установить сервитут в судебном порядке (сервитут – ограниченное право пользоваться чужой землей. – Прим. ред.). Это повлечет значительные денежные расходы, но иного выхода нет.

Необходимо понимать, что все споры должны решаться в правовом поле. Каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые ссылается. В рассматриваемом случае арендатор из-за разногласий и нежелания терять землю уничтожил имущество арендодателей, что повлекло возбуждение в отношении него уголовного дела. Что должен был сделать арендатор? Договариваться с людьми, честно исполнять свои условия по договору. Мой совет арендодателям: не заключайте договоры аренды земельных участков более чем на 5 лет.